Decyzja Ministra Infrastruktury

z dnia 7 czerwca 2011 roku

sygn. BO9-781-0-250/10

Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

Ustawodawca jasno ustalił w dyspozycji art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, że odszkodowanie odpowiadać na wartości praw wymienionych w tym przepisie tj. własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego. Zgodnie z obowiązującą linią orzeczniczą, szczególnie Trybunału Konstytucyjnego, treść przywoływanego przepisu należy wyłożyć w ten sposób, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości prawa, a nie szkodzie.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Gdyby wolą ustawodawcy było, aby w ramach odszkodowania za pozbawienie określonego prawa rzeczowego przyznawano oprócz wartości tego prawa również odszkodowanie za inne elementy (jak nakłady związane z uzyskaniem warunków zabudowy i pozwolenia budowlanego), to taka regulacja musiałaby wynikać wprost z przepisów. Stosowny zapis regulujący tę kwestię znalazłby się zapewne także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Brak takich zapisów potwierdza, że odszkodowanie za wywłaszczenie nie obejmuje innych składników niż wartość prawa, które jest nabywane w trybie wywłaszczenia.

Również nakłady na nieruchomości w postaci warunków zabudowy i pozwolenia budowlanego nie będą podlegały wycenie przez biegłego, ani tym bardziej uwzględnieniu w odszkodowaniu. Nie mieszczą się one bowiem w treści art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przywołać można również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2009 r., sygn akt I OSK 460/08, według którego: użyty w ustawie o gospodarce nieruchomościami termin "odszkodowanie" jest tylko językowo zbieżny z takim samym określeniem z Kodeksu cywilnego.

Nie ulega wątpliwości i nie wymaga dowodu, że działki budowlano-inwestycyjne posiadają większą wartość niż działki rolne. Autorka operatu szacunkowego w żaden sposób nie wyjaśniła kwestii przeznaczenia tej nieruchomości, powołując się wyłącznie sposób użytkowania nieruchomości. Natomiast stosownie do 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust.2, uwzględnia się faktycznie sposób użytkowania nieruchomości.

W teorii wyceny przyjęte jest, że wybór cech nieruchomości różniących nieruchomość szacowaną od nieruchomości przyjętych do porównań, dotyczy nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanych. Do cech, pod względem których należy dobierać nieruchomości podobne, należy zaliczyć m.in. stan zagospodarowania, otoczenie, lokalizację, czy w końcu przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego czy innych dokumentów planistycznych.

Zatem w warunkach niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy, ustaliwszy brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla wycenianych działek, powinien przyjąć przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na podstawie obejmującej jej obszar decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.